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2019土地市場盤點:溢價率降至13.5% 房企更理性了嗎?

2019/12/30 10:39 來源:21世紀經濟報道 閱讀 713

山西快乐10分 www.dobti.com 融資收緊下的土地市場,正在變得日趨平淡。


上海易居研究院的數據顯示,截至2019年11月底,全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米,較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應總量翻番,年底又是土地成交的旺季,但考慮到前11月成交量與去年全年存在4.3億平方米的差距,該機構預計,今年的土地成交規模大概率會低于去年。


不僅如此,今年前11月,300城住宅用地溢價率為13.5%,比2018年的15.8%有所下降。


從5月開始,央行、銀保監會等部門陸續出臺政策,信托、美元債等融資渠道大大受限,銀行對開發貸的審核也趨于嚴格。在融資渠道緊縮的情況下,房企的拿地策略似乎也在調整。


但值得注意的是,與去年相比,今年土地樓面價為2396元/平方米,同比漲幅達14%。同時,一些大型房企在并購市場出手,大量補充庫存,似乎并不在乎資金鏈的壓力。


那么,與往年相比,今年房企真的變謹慎了嗎?


土地底價悄然提高


如果將今年的土地市場分為兩個階段,上半年和下半年的表現有著明顯不同。


根據上海易居研究院的統計,上半年300城土地交易相對旺盛,月度溢價率維持在10%以上,4月的溢價率甚至超過20%。除1月外,流拍率均在10%以下的低水平。


從7月開始,土地市場出現明顯降溫,月度溢價率很快降至10%以下的水平,流拍率則升至10%以上。


究其原因,在于一系列調控政策的出臺。從5月開始,央行、銀保監會等部門對房企融資渠道進行收緊。7月31日召開的中央政治局會議提出,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。


地方政府有著“前松后緊”的慣有供地節奏,且年末往往會推出一些熱門地塊。比如,今年11月,土地供應總建筑面積達到近三年來的最高峰?!熬科湓?,主要是由于臨近年底,許多未完成供地計劃的城市加快了供地節奏,導致供應規?!⑹健齔??!?/p>


在供應的刺激下,土地交易價格也有所升溫。


今年前11月,300城土地交易單價為2396元/平方米,同比上漲13.7%,這一水平也是多年來的最高點。上述機構認為,地價的明顯上漲,一方面是由于前11個月一二線城市成交規模占比相比去年同期顯著提升,比例增加了3個百分點;另一方面,由于年內市場熱度不高,大部分城市增加了優質地塊的供應,如北京今年有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應量較去年同期也有明顯的提升,這也進一步推高了今年的成交均價。


北京某大型房企負責人向21世紀經濟報道表示,地價上漲的另一個原因在于,很多地方悄然提高了土地出讓底價。導致在整體溢價率相對不高的情況下,土地成交均價仍然創下新高。


對于明年土地市場走勢,上海易居研究院認為,2019年12月中央經濟工作會議再度強調要繼續堅持房住不炒,堅持“穩房價、穩地價、穩預期”,為2020年房地產市場定下運行基調。資金層面,銀保監會在年末稱要完善房地產融資統計和監測體系,嚴厲打擊違規行為,房企融資環境預計仍將高度收緊?!扒簟筆票鼗岬賈路科笤諛玫厥痹椒⒔魃?,明年的土地市場熱度大概率仍會持續低位運行。


小房企機會渺茫


在融資新政面前,房企的調整也較為明顯。上海易居研究院將龍頭房企的拿地節奏分為四個階段:1-2月整體表現較平淡;3-5月積極納儲;二季度中后期重歸理性;四季度龍頭房企剎車。


其中,恒大、碧桂園、萬科等10月-11月拿地銷售比十強中最低,均不足0.2,而龍湖、華潤等此前拿地相對積極的房企也在四季度放緩投資腳步。僅有國企表現相對積極。


上海易居研究院指出,2019年1-11月,百強房企新增拿地貨值達到8.4萬億,較2018年同期下降5%,與2017年高峰相比下滑幅度超過20%。


58安居客房產研究院指出,這一方面是受房企融資難度增大影響,另一方面則是房企放緩在三四線以下城市拿地,規避風險。總體來看,房企在土地市場已明顯理性,不但拿地謹慎,同時“地王”也明顯減少。


但房企分化的局面仍未改變。據統計,今年前11月,新增土儲TOP20全部來自銷售TOP20,其排名高度吻合。作為行業中流砥柱,銷售TOP20房企的貨值總和接近5.4萬億元,是百強房企其余80家企業的1.6倍。其中,TOP10房企新增貨值占百強的比重達43%。


中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,除了拿地,大型房企在融資中的優勢同樣明顯。隨著市場繼續下行,這些優勢會更加凸顯,從而使得行業的分化局面越來越嚴重。


與此同時,越來越多的企業通過并購的方式獲取土儲,該種方式有助于迅速擴充庫存,且成本相對低廉。


但即使在標桿房企內部,土儲質量不同也決定著房企未來的發展。


川財證券將土儲質量拆分為“質”和“量”兩個更小的維度來考量?!爸省敝饕賞鏈⒌牟季擲刺逑?,“量”主要由土儲的存量來體現。該機構指出,在一二線樓市企穩、三四線樓市走弱、都市圈協同發展的前提下,深耕一二線城市及核心都市圈的房企將獲得更大的發展機會。



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