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關于2020年樓市 丁祖昱有十個預測

2020/01/02 12:34 來源:時代財經 閱讀 733

山西快乐10分 www.dobti.com 新一年的“丁祖昱評樓市發布會”選在了2019年的最后一天舉辦,按照以往的慣例,易居企業集團CEO丁祖昱將在現場總結中國房地產市場過去一年的表現,同時對即將到來的新一年作出預測。


2019年是個特殊的年份,當2020年的鐘聲響起時,意味著告別了21世紀的10年代,正式進入20年代。丁祖昱認為,相比10年代,20年代的中國房地產市場將有不同的玩法和規則。


2019地產大數據


1、全年僅1宗土地總價超百億,成交單價TOP10均未超過7萬


相比往年,今年土地市場明顯降溫。丁祖昱表示,2019年全年,只有廣州一宗土地的成交總價超過百億,這樣的現象非常少見,“2019年成交單價前十強都沒有超過7萬的土地,基本在5、6萬的單價。大家回想一下以前拍出過的10萬單價,說明今年土地不貴,不知道這是否會成為一種常態?!?/p>


2、20萬/平方米以上的頂級豪宅,成交16套


盡管2019年頂豪市場有些“冷”,二手市場出現價格“跳水”現象。但從全年的成交數據來看,總價5000萬以上的豪宅成交了482套,比2018年多了100套。其中,單價20萬以上的頂級豪宅成交了16套,而2018年這一數字是8套。


不過,丁祖昱指出,中國房地產最高單價的上漲幅度是有限的,畢竟頂豪的人群是非常有限。


3、百億“神盤”有10個,比2018年多了一倍


2018年,全國單盤銷售額超過百億的項目為5個,今年,這一數字翻倍,達到10個。有意思的是,百億“神盤”中,融創的文旅城項目占了三個,且這三個項目都來自于萬達文旅資產包??吹較凼鶯?,不少人表示“替萬達感到肉疼”。


4、百強房企增速跌至6.5%


2016年百強房企的增速約在50%左右,2019年,百強房企的增速跌到谷底,只有約6.5%了。丁祖昱稱,從過去三年百強房企還只是微微的降速,到2019年演變成了“跳水式的失速”?!鞍僨糠科笤齔に俁然氐?0以下,我們可以想象,百強房企集中度已經非常高了?!?/p>


5、千億新軍數量“腰斬”


“新增的千億企業數量是夭折的?!筆菹允?,2018年,千億房企新軍的數量曾有13家,但在2019年是5家。


行業整體增速的放緩確實令那些正在沖刺千億的房企腳步變得更加沉重。以克而瑞統計數據為參考,原本計劃在2019年進入千億俱樂部的龍光地產,最終的銷售額定格在992億;去年提出“未來三年銷售目標3200億,2019年達千億”愿景的首創,也只完成了808.1億的銷售業績。


6、房企缺錢


從資金鏈角度來說,2019年上下半年“冰火兩重天”,上半年房企到處拿錢,下半年房企個個沒錢。


丁祖昱表示,2019年一季度,房企融資金額達到近三年來的相對高點,融資總額達到4631億。而到了第四季度,截止2019年12月第三周,房企融資總額只有2833億,并且境外債券融資占比為50%左右。


“可以想象在大陸銀行包括其他金融機構拿不到錢的情況下,房企只能改成境外發展發債,也只有少數企業享受到這樣一項紅利,對于大多數房企來說今年資金壓力非常大?!?/p>


7、百強房企間也開始清算重組


2019年,百強房企也開始出現“爆雷”的現象,頤和、銀億、三盛宏業、福晟、協信都在年內傳出被收購的消息。


丁祖昱指出,這樣的狀況是以往沒有過的,與企業的資金鏈相關,“很少企業因為一兩個項目虧錢而破產清算,只會因為現金流出現問題破產清算。我建議破產清算趕早不趕晚,早一點可以清算出一定的價值,晚的話也許會面臨非常棘手的局面?!?/p>


8、租賃市場沒有高周轉,180幅租賃用地無一入市


從2017年出現了租賃用地出讓之后,到目前已經有180幅租賃用地被賣出,但截止到2019年最后一天,還沒有一個任何項目上市提供租賃房源,“大開發銷售當中所謂的高周轉,在租賃當中沒有看到?!?/p>


丁祖昱認為,按照正常的開發速度,2017年出讓的土地今年應該供應上市,但還是沒有見到?!拔蟻肟贍?020年是這些所謂租賃用地轉成租賃用房上市的一個起步之年,180幅土地有一千萬平方米,一旦上市也將成為租賃市場非常重要的力量?!?/p>


9、長租公寓估值回到起點


今年長租公寓的估值出現了大滑坡,回到兩年前的起點?!暗筆逼鸕閌?0萬,高點達到30萬,現在又回到了10萬。這是租賃行業短暫的洗牌,也是它價值回歸的過程,希望未來十年當中租賃十年可以走得更加健康?!?/p>


10、物業領域的兼并收購已全面開啟


近兩年來的“物業熱”正在推動著這一行業快速成長,2019年,物業領域進入“洗牌期”,收并購的案例頻現?!敖衲晡鏌凳詹⒐悍淺6?,基本可以說是全面起,無論是上市還是沒有上市,都在做大量收購?!?/p>


關于2020的十個預測


1、既要“防上漲”,又要“防下跌”


丁祖昱口中需要“防”的是政策方面,“防上漲當然需要,更重要是防下跌。不管是價格還是成交量都是今天政策需要關注的面,2020年政策會和過去有點不一樣?!?/p>


2、政策繼續“放水”,但樓市仍然不是受益者


和2019年預測一樣,丁祖昱再次預測2020年政策會繼續“放水”,但樓市不會是受益者?!翱悸塹椒孔〔懷?,房企要做好打持久戰的準備,去杠桿會是長期的工作和任務?!?/p>


3、行業規模、企業規模雙見頂


丁祖昱認為,在當前的市場中,增長不是必然,2019年已經出現很多現金流為負的企業,2020年這一狀況會持續加劇,可能很多房企會選擇在2020年制定新的目標?!靶幸島推笠倒婺6冀?020年雙見底?!?/p>


4、深圳不會漲,長三角空間大


自大灣區概念熱起來之后,深圳房價將大漲的消息便不時在市場中出現。但丁祖昱指出,從市場角度來看,目前深圳房價并不低,2019年很多樓盤經過了上漲階段之后,需要一定的消化周期,未來房價大概率會是平穩或微漲的狀態。


而2020年長三角或是市場新的焦點,因為很多國家戰略,長三角一體化戰略落地最快,效果最快,相比深圳而言,長三角空間更大一些。


5、銷售難以擺脫對渠道的依賴


發布會上,丁祖昱披露了一組數據,2018年之前,房地產項目銷售去化中,渠道的占比小于5%,2018年在10%到15%之間,2019年,這一數字激增,尤其是2019年第四季度,占比達到50%以上。


“很多房企都在說被渠道‘綁架’了,利潤趕不上給渠道的傭金費用。但講歸講,在年末去化節點,還得靠這些渠道帶流量,實際就是客戶發生了天翻地覆的變化,財富客戶下降,自用型客戶和樓盤要匹配起來比過去困難得多,空間和屬性上都非常難以尋找客戶的情況下,依賴渠道成為不得以的選擇?!?/p>


因此,丁祖昱預測,2020年房企一方面會加快速度,另一方面會進一步依賴渠道,這點很難發生改變。


6、拿地不急,全年都是“窗口期”


2020年,投資的機會可能會更多。丁祖昱稱,2020年拿地“不要急”,不要像今年一樣,大家去搶地,因為2020年全年都將是拿地窗口期,房企應該更加從容一些。


7、兼并收購大魚開始吃大魚


2019年年末,市場中傳出福晟集團被世茂、東方資產收購,以及協信將被陽光城收購的消息。丁祖昱稱,在2019年年末,所謂大魚吃小魚的年代進一步演變成了大魚吃大魚的時代,未來也會如此。


8、2020年會是物業企業的分化年


隨著兼并收購的案例增加,物業行業的分化成為必然趨勢。丁祖昱預測,2020年,每家物業企業的市盈率將發生比較大的變化,好的物業企業市盈率仍然比現階段的房地產企業高5到6倍,一般的物業企業市盈率會慢慢趨向于眼下的房地產企業,物業企業之間的差距會在2020年得到體現。


9、租賃市場“變天”,還需尋找新的模式


長租公寓在2019年經歷了艱難的一年,亂象之外,種種跡象表明,政府強監管的時代即將到來。


“隨著年底政策出臺,2020年需要重新看待租賃市場。整個租賃市場未來空間還是很大,但租賃要尋找模式,要了解每塊細分市場實際需求,要了解每塊細分市場實際大小,再做更加符合當前不同細分市場的租賃新模式。所以租賃更需要精細化管理,不斷全面提升?!?/p>


10、看好這八家地產股


萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務。



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